Le patrimoine immobilier des majeurs protégés

En bref :

La gestion du patrimoine immobilier d'une personne majeure protégée peut être complexe pour différentes raisons (son importance, sa vétusté, les charges qui y sont associées, les risques d'impayés en cas de location, les projets d'acquisition ou de vente...).

N'hésitez pas à solliciter l'avis de spécialistes car votre obligation première est que la gestion de ce patrimoine ne mette pas en péril, à terme, la situation financière de la personne protégée.

Même en tutelle, vous avez l'obligation de solliciter son avis si son état de santé le permet (par exemple, le projet de vente de sa maison pourra être extrêmement perturbant pour elle).

L'entretien de ce patrimoine et la souscription d'assurances adaptées sont également des incontournables de la gestion immobilière.

- Page vérifiée le 1er février 2019 -

Pour en savoir plus :

Savoir de quoi est constitué le patrimoine immobilier

Élémentaire peut-être, mais indispensable pour assurer une protection efficace du patrimoine immobilier d'une personne majeure protégée.

Vous devez l'inventorier et informer le juge des tutelles :

- de sa consistance : s'agit-il d'une maison ou d'un appartement, est-ce une résidence principale ou secondaire? S'il s'agit de terrains ou de terres, sont-elles constructibles, agricoles...?

- de ses caractéristiques : quelles sont les références cadastrales, les surfaces ? Les biens sont-ils hypothéqués, s’agit-il d’accessions à la propriété, sont-ils loués et à quelles conditions ?

- de sa nature : est-ce des biens en nue-propriété, en indivision, en usufruit...?

- de son estimation : quelle est sa valeur potentielle de vente si celle-ci doit s'imposer ?

Vous pouvez obtenir ces différentes informations auprès du notaire de famille. Pour le cadastre, il faudra vous adresser aux services de la mairie concernée. Les agences immobilières, si par exemple elles sont chargées de la gestion de ces biens, peuvent également vous aider (notamment pour l'estimation des biens).

N'oubliez pas que vous devez transmettre ces informations au juge des tutelles lors de l'envoi de votre inventaire de patrimoine au début de votre mandat.

 

Dans tous les cas, nous vous conseillons d'obtenir un duplicata des actes de propriétés.

Pensez à faire des photos des biens au début de votre intervention, elles prouveront leur état au début de votre mandat, si besoin.

Notre page sur l'inventaire du patrimoine vous aide à en savoir davantage à ce sujet.

Connaitre la valeur du patrimoine immobilier

Au début de votre intervention, vous devez réaliser l'inventaire du patrimoine et l'adresser au juge des tutelles (pour rappel dans les trois mois qui suivent votre nomination).

Cet inventaire inclut les biens immobiliers (en son absence vous l'indiquerez dans votre inventaire).

 

Même si la valeur du ou des bien(s) immobilier(s) varie en fonction de l'évolution du marché, vous devez en demander une estimation auprès du notaire de famille ou d'une agence immobilière.

Cela permet d'apprécier, au fil du temps, la progression ou la baisse des avoirs immobiliers de la personne majeure protégée et de prendre des décisions en conséquence (avec la personne elle-même en curatelle et avec l'accord du juge, s'il s'agit d'une tutelle).

Assurer la sauvegarde et l'entretien du patrimoine immobilier

Un patrimoine immobilier constitue un capital financier potentiel (notamment, en cas de vente, de location ou lors du règlement de la succession).

Vous devez donc veiller à ce que ce capital ne se déprécie pas.

En premier lieu, et s'il s'agit de bâtiments vétustes, vous devez faire le nécessaire pour une mise hors d'eau (toiture, charpentes, portes et fenêtres notamment). 

Si le(s) bâtiment(s) ne sont pas occupés, il est nécessaire de les sécuriser.  Des barreaux de sécurité peuvent constituer une précaution utile. Si des biens de valeur s'y trouvent et que le budget de la personne le permet, vous pouvez envisager de signer un contrat de surveillance auprès d'une entreprise spécialisée. En cas d'inoccupation, pensez également à une maintenance minimum du chauffage pour que l'installation soit hors-gel et que l'humidité n'endommage pas le bien en hiver. Songez également à le ventiler et à l'aérer.

Si des objets de valeur s'y trouvent, pensez à la possibilité de les stocker chez un garde-meuble ou dans tout autre endroit sécurisé. S'il s'agit d'objets personnels de faible volume, les entreposer dans un coffre au nom de la personne majeure protégée constitue une solution adaptée.

En cas de risque d'intrusion par des personnes qui auraient disposé à un moment donné des clés, n'hésitez pas à changer les serrures. 

Pour la détention des clés, sachez que votre rôle de tuteur ou de curateur ne vous donne pas de pouvoir particulier. En avoir un double est une précaution utile mais cela doit se réaliser avec l'accord de la personne majeure protégée. Si en tutelle la personne n'est pas à même de donner son consentement ou d'en gérer la détention, la logique veut que vous les gardiez avec vous.

 

Ne vous déplacez jamais seul dans un bien inoccupé, car en cas de problème et d'absence de témoins, cela pourrait vous être reproché. En curatelle, l'accord de la personne, si elle ne peut pas vous accompagner, est de toute façon obligatoire. En tutelle, vous devez rechercher le consentement de la personne, sauf si son état de santé ne lui permet pas de vous le donner. Mais, même avec son accord, que ce soit en curatelle ou en tutelle (voire en sauvegarde de justice), déplacez-vous avec une tierce personne pour éviter toute suspicion ou litige.

Au sujet de l'autorisation de pénétrer dans le logement de la personne protégée et de la conservation des clés, vous pouvez utiliser le formulaire que nous vous proposons (en l'adaptant si besoin, cette autorisation pouvant être ponctuelle ou pérenne).

Souscrire des contrats d'assurances adaptés

Inutile de rappeler l'obligation d'assurance (que ce soit en tant que propriétaire occupant ou non) cf. notre page au sujet des assurances des majeurs protégés.

Les contrats doivent être adaptés à la nature du bien et à son utilisation. Il ne faut ni sur-assurer un bien ni le sous-assurer. 

N'hésitez pas à prendre les renseignements nécessaires pour les biens qui supposeraient moins de vigilance (par exemple des dépendances ou des terres agricoles qui atteignent une certaine surface).

 

En cas de défaut ou d'insuffisance d'assurance : 

Votre responsabilité sera engagée en tant que tuteur.

En curatelle également, s'il est démontré que vous n'avez pas correctement conseillé la personne ou pris les mesures conservatoires nécessaires.

En sauvegarde de justice (sans mandat spécial), il revient à la personne protégée de faire le nécessaire, avec l'aide si besoin d'un membre de sa famille, d'un proche ou d'un tiers (dans le cadre de la gestion d'affaires).

En sauvegarde de justice (avec mandat spécial ordonnant un inventaire de patrimoine), le mandataire doit effectuer les démarches de vérification, d'aménagement ou de souscription de contrats (en accord avec la personne protégée si son état de santé le permet, à son initiative, si ce n'est pas le cas, au titre des actes conservatoires).

Notre page sur les assurances vous apporte, si besoin, des informations complémentaires à ce sujet (notamment notre paragraphe consacré aux assurances obligatoires > l'assurance habitation).

Prendre les bonnes décisions

En matière de gestion du patrimoine immobilier (que vous soyez curateur au titre du conseil et de l'assistance, ou tuteur, au titre de la représentation), il existe de nombreux cas de figures et chaque situation reste spécifique.

Les décisions devront être prises en fonction du devenir de la personne majeure protégée, de ses possibilités financières et de ses souhaits.

De plus, la prise de décision devra se réaliser en fonction de la conjoncture immobilière (tendance du marché et de la fiscalité, notamment).

Retenez que toute décision relative au patrimoine immobilier relève d'un acte de disposition :

 rappelez vous de la règle habituelle : en curatelle, accord de la personne majeure protégée et en tutelle, accord du juge.

- avec une exception à retenir impérativement : si des dispositions sont prises sur le domicile principal de la personne majeure protégée (par exemple, sa vente ou sa mise en location), le juge des tutelles doit donner son autorisation, quel que soit le régime de protection. A ce sujet et pour en savoir davantage, reportez-vous à notre page consacrée à la protection du logement et des objets personnels.

 

Acquisition :

Il peut être opportun que la personne majeure protégée achète un bien immobilier si elle en a les moyens (soit pour l'occuper, soit au titre d'un investissement).

La règle de base est que cette acquisition ne grève pas à l'excès sa situation financière.

La préservation d'une épargne disponible est à conseiller en cas de travaux ou d'imprévus.

Il est possible de recourir à l'emprunt bancaire (sous réserve de l'accord de l'organisme bancaire, de la personne en curatelle et de son curateur, et de celui du juge s'il s'agit d'une tutelle).

Dans votre rôle de tuteur ou de curateur, il vous appartient de réaliser des comparatifs pour des produits similaires afin de conseiller ou de représenter au mieux la personne majeure protégée (comme vous pourriez le faire pour vous -même). En ne négligeant pas la marge de négociation qui peut se présenter, selon les caractéristiques du bien à acheter.

L'achat étant constituée de deux étapes (compromis de vente et vente proprement dite), la question se pose de savoir si le juge des tutelles doit donner ou non son accord pour chacun de ces deux points. Normalement oui mais des pratiques différentes sont constatées selon les tribunaux. Le mieux est de se rapprocher du greffe concerné pour connaitre les modalités prévues. Sauf pour l'acte authentique d'achat nécessairement validé par le juge pour sa signature, il est préconisé d'apporter sur tous les autres documents qui seront signés, la mention "sous réserve de l'accord du juge des tutelles".

 

Vente :

Elle peut être envisagée pour différentes raisons. Par exemple, le bien n'est plus utilisé et il ne peut pas être loué du fait de l'importance de travaux à réaliser. Ou encore, la situation financière de la personne ne lui permet plus la conservation de son bien en raison du coût des charges. 

Dans tous les cas, des précautions sont à prendre. Prioritairement, le consentement de la personne protégée est à obtenir.

En cas de refus de sa part et de nécessité de vendre, un long travail de communication avec la personne protégée doit être réalisé.

En l'absence d'issue, une vente judiciaire sera très pénalisante car elle sera alors réalisée au prix le plus bas.

Les mises en vente nécessitent d'obtenir plusieurs avis de valeurs (des écarts importants peuvent apparaître selon les estimations).

Pour le prix de vente, une marge de négociation est toujours à préconiser. C'est la réalité de toute transaction immobilière et il faut prendre cet élément en compte. A défaut, sauf si le curateur ou le tuteur sont en mesure de le justifier clairement, le prix de vente retenu pourra être inférieure à l'évaluation la plus basse (ce qui pourra interroger sur la défense des intérêts du majeur protégé).

Si la personne protégée a des enfants (ou de façon plus générale, des héritiers), il est important de recueillir préalablement leur avis sur ce projet car elles peuvent être intéressées par l'acquisition du bien. Cependant, la vente ne pourra se réaliser à une valeur inférieure au marché immobilier sous ce prétexte.

La vente étant constituée de deux étapes (compromis de vente et vente proprement dite), voire de trois, dans l'hypothèse de la signature d'un ou de plusieurs mandat(s) de vente, la question se pose de savoir si le juge des tutelles doit donner ou non son accord pour chacun de ces trois points. Normalement oui mais des pratiques différentes sont constatées selon les tribunaux. Le mieux est de se rapprocher du greffe concerné pour connaitre les modalités prévues. Sauf pour l'acte authentique de vente nécessairement validé par le juge pour sa signature, il est préconisé d'apporter sur tous les autres documents la mention "sous réserve de l'accord du juge des tutelles".

 

Location :

C'est une solution qui permet d'obtenir des revenus complémentaires.

Mais des contraintes existent et il ne faut jamais les négliger (travaux de mise aux normes ou d'amélioration, gestion du bail locatif et des états des lieux d'entrées et de sortie...).

Des risques sont également possibles (en cas d'impayés de loyers par exemple, ou encore si une expulsion du locataire doit être envisagée).

La question des éventuels meubles qui s'y trouvent peut constituer un obstacle mais l'option de la location en meublé est dans ce cas possible (à condition qu'ils ne soient pas obsolètes et qu'un inventaire précis ait été établi).

Si le bien est situé dans un endroit touristique, la location saisonnière est d'un rapport souvent intéressant. Cependant, l'intendance liée à cette formule est souvent lourde à gérer, à moins de la confier à une agence immobilière spécialisée.

Quelle que soit la formule de location retenue, il est important d'apprécier ces différents aspects pour que la location soit intéressante pour la personne protégée.

En tutelle, n'omettez pas de demander l'accord du juge pour une mise en location (il s'agit d'une opération relevant des actes de disposition). Vous pouvez faire le choix d'une requête "générale" (c'est à dire une autorisation pour louer le bien à différents locataires successifs, sous réserve de mentionner dans votre compte annuel de gestion les changements éventuels) ou le choix de requêtes "spécifiques" (à savoir, solliciter l'accord du juge pour tout nouveau bail locatif). La seconde option est plus contraignante mais elle a l'avantage d'actualiser les dispositions prises sur le logement loué (sauf en cas de location saisonnière du fait des nombreux baux pouvant être signés). En curatelle, le constat est le même (l'accord de la personne protégée se substituant à celui du juge des tutelles).

 

Donation :

C'est un acte autorisé dans le cadre d'une mesure de protection mais une extrême prudence s'impose.

Il ne faut pas que la donation mette en péril la situation matérielle de la personne protégée.

Elle doit également se réaliser de façon équitable. Sur le principe, elle ne doit pas favoriser un membre de la famille plutôt qu'un autre car des contestations seront probables.

En tutelle, le juge ne l'acceptera qu'à la condition d'un partage égal, sauf dispositions particulières et argumentées. 

En curatelle, si c'est le souhait de la personne majeure, vous devrez vous entourer de grandes précautions avant de donner votre accord (d'autant plus si un des membres de la famille est avantagé). Vous pourrez alors vous opposer à cette donation, le juge pouvant arbitrer l'éventuel litige.

La sauvegarde de justice étant une mesure temporaire, il peut être hasardeux pour le mandataire spécial de la gérer. Sans mandat spécial, la personne protégée est en droit de la réaliser, mais attention, sa protection juridique attestant de sa vulnérabilité, la donation pourra être contestée.

 

Viager :

Cet acte de disposition est possible avec l'accord du juge pour une mesure de tutelle, ou le vôtre et celui de la personne protégée si vous agissez en tant que curateur.

Là encore, il faudra faire preuve d'une grande prudence.

Le choix du viager ne se justifie que dans l'hypothèse d'un besoin de revenus complémentaires si les autres possibilités d'augmentation des ressources ont bien été étudiées auparavant (par exemple, faire valoir les aides auxquelles pourraient prétendre la personne majeure protégée, comme l'aide sociale, l'APA, ou toute autre allocation).

Si la personne protégée a des enfants (ou de façon plus générale, des héritiers), il est important de recueillir préalablement leur avis sur ce projet car elles peuvent être intéressées par l'acquisition du bien, par exemple, dans le cadre d'une nue-propriété (le majeur protégé en conservant l'usufruit).

 

Réalisation de travaux :

Il faut bien en apprécier la pertinence, en fonction des capacités financières de la personne et de ses besoins.

D'une certaine façon, il faut qu'il y ait un retour d'investissement (par exemple, si cela permet d'améliorer le confort de la résidence principale, si ces travaux permettront d'envisager des revenus locatifs, si cela permet de sauvegarder un bâtiment en refaisant par exemple sa toiture...).  

Cependant, si les moyens budgétaires de la personne n'autorisent pas ces travaux, dans certaines situations, il peut s'avérer nécessaire d'envisager la vente du bien avant qu'il ne se dégrade davantage. 

Des aides financières existent pour la réalisation de travaux d'aménagement (avec la possibilité de crédit d'impôts). A ce sujet, notre page sur les aides et les services pour le maintien à domicile peut vous être utile (paragraphes "Les services et les aides pour l'adaptation du domicile").

Retenez, enfin, que la réalisation de travaux nécessitent plusieurs devis afin qu'il ne vous soit pas reproché d'avoir favorisé telle ou telle entreprise.

 

Pour les aides financières, de façon générale :

N'hésitez pas à consulter nos pages qui y sont dédiées (les aides financières liées au vieillissement, au handicap, à la maladie et à la précarité sociale).

 

Sur la transmission du patrimoine  : 

A ce sujet, vous pouvez prendre connaissance de notre page proposée aux personnes souhaitant anticiper leur propre vulnérabilité dans ce domaine (les dispositions patrimoniales).

La transmission du patrimoine des majeurs protégés obéit aux mêmes préoccupations que tout un chacun, le tuteur ou le curateur devant néanmoins vérifier quelles sont les autorisations nécessaires.

Vous pouvez également vous reporter à notre page consacrée aux droits patrimoniaux.

Le tableau proposé vous donnera des premières bases de réponses en cliquant sur le type de mesure (par exemple, pour la rédaction d'un testament ou la réalisation d'une donation).

 

Liens utiles :

Textes de référence :

Principe de la représentation en tutelle pour la gestion du patrimoine : article 474 du Code Civil

Sur la possibilité des donations en tutelle : article 476 du Code Civil

Sites Internet :

Recherches cadastrales : cadastre.gouv.fr

Informations immobilières diverses : immobilier.notaires.fr et notaires.fr (fiches pratiques)

Nos pages internes :

Les dispositions patrimoniales

Le budget mensuel

Le patrimoine mobilier

Les différents actes à distinguer dans l'exercice d'une mesure de protection

Les droits patrimoniaux de la personne majeure protégée

Vous pouvez également consulter nos pages sur les aides financières (notamment, au sujet de l'amélioration de l'habitat) : les aides financières liées au vieillissement, au handicap, à la maladie et à la précarité sociale

 

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